颱風過後，社區地下室變成水池，整排泡水車泡在爛泥裡。車主最想問的是：這筆錢該向誰要？沒把防水閘門裝好的保全公司，派人進駐的物業公司，還是決定要不要裝閘門的管委會？
本報專訪曾在高雄的知名上市建設公司擔任法務經理的 — 張奕晨律師。他指出，近期兩件判決可以對比參考，一件判賠281萬元，一件求償無門。
第一種被告：當天值班的警衛
高雄一處社區在凱米颱風那天淹進地下室。社區本來就有一張防汛流程表，水位漲到哪一階段該廣播請住戶移車、該封閉車道裝上防水閘門，寫得清清楚楚。
當天兩名警衛，責任卻南轅北轍。大廳警衛沒有廣播，但社區的廣播主機早在颱風前就送修未回，法院認定他客觀上根本做不到，不成立過失。
車道警衛就沒這麼幸運。他等到水已經流進停車場才動手，而且先把閘門板架上去，旁邊有人提醒還有支撐架，他才知道有這東西，連放在哪裡都得回管理室找。順序顛倒的結果，是閘門撐不住水壓被沖破，整層地下室灌滿。遲延加上裝錯，過失成立。
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第二種被告：派人進駐的物業公司/保全公司
高雄那件被判賠的，是一家公寓大廈管理維護公司，它與管委會同時簽了管理服務契約與警衛勤務契約。
受僱人執行職務害了別人，僱用人要連帶賠，除非能證明自己在選任與監督上已盡相當注意。這家公司自己承認，進駐社區以來從未演練過防水閘門；颱風陸上警報提前兩天發布、高雄也宣布停班停課，公司仍沒確認派駐警衛會不會操作防洪設備。法院因此判它與車道警衛連帶賠償281萬元。
還有一個細節車主要記住：警衛契約是物業公司跟管委會簽的，車主不是契約當事人，不能直接拿契約去告。高雄這件的車主走的是侵權與僱用人連帶責任，才繞過這道門檻。
契約裡兩條免責條款也沒救到它。一條寫颱風損失不賠，但整句話的要件是人力不可抗拒，人為疏失造成的淹水不在射程內；另一條寫停車場車輛被盜或破壞不賠，可是同一條後段明明白白寫著，警衛人員造成的損害仍要賠。
第三種被告：管委會，也是最難告贏的一種
台南永康一處社區則相反。區權會多年前決議不聘保全與物業，也沒裝液位感應器或電動防水閘門，全由管委會自己維護。一場強降雨，地下室清晨五點多開始進水，直到七點多有住戶下樓牽車才發現，社區群組的第一句話是防水閘門放在哪，九點多才有人把閘門架起來。兩名車主求償近140萬元，全部被駁回。
車主主張，那天凌晨六點前政府就發出40多則豪雨與淹水警戒，管委會早該知道。法院說，這些警報一般民眾都收得到，管委會沒有上帝視角，收到警報不等於預見得到自家車道會灌水。
理由值得每個社區記下來：管委會成員就是一般住戶，不是防災專家，不可能課予24小時監控的義務；加裝感應器與電動閘門屬於重大改良，預算與權限握在區權會手上，不是管委會說了算；法律要求管委會維護共用部分，文字籠統，不等於保證每一戶的財產不受損。
估價527萬，為什麼只拿到281萬？
泡水車賠的不是修車單上的數字，而是車子因此減損的價值。高雄那件原廠估價500多萬，法院把零件按耐用年數折舊，工資不折舊，再扣掉車主事後把車賣掉的27萬多，最後算出281萬。
高雄律師張奕晨提醒，新車折舊跑得飛快，拖愈久、證據愈散，數字只會愈難看。
車主與管委會，各自要做的一件事
張奕晨律師提醒車主：水退之前先拍照錄影，把地下室監視器、社區群組對話、保全交接與巡邏紀錄調出來保存，這些是日後證明遲延與疏失的唯一依據；接著向調解委員會申請調解，不成立再進法院。
張奕晨律師提醒管委會：防汛流程表不是貼在牆上就好，閘門零件要定期清點、每年至少演練一次並拍照存查；廣播系統、抽水馬達、感測設備故障要留報修紀錄；委外契約裡把防汛演練與設備點檢寫成明確義務；要不要加裝電動防水閘門，趁早排進區權會議案。
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【張奕晨律師】
學歷：
高雄中學
政治大學法律系學士
臺灣大學法律研究所
現職與經歷：
和府法律事務所 — 訴訟律師
三發地產 — 律師
清景麟集團 — 律師
高雄醫學大學附設中和紀念醫院 — 律師
矯正署高雄監獄 — 外聘講師
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