爛尾樓，是一種會腐爛的資產。
惠民建設在高雄國賓飯店旁投資60億元蓋34層的國際觀光飯店，沒想到鋼構快封頂時停工，隨後5家聯貸銀行聲請強制執行，從底價36億元開始法拍，卻一次又一次流標。停工的歲月裡，大樓一直站在海風中。高樓層鋼骨嚴重鏽蝕，鋼板被強風吹落砸中隔壁國賓飯店，市府只好自掏腰包雇工拆掉高樓層欄杆。直到法拍底價跌到6億元，京城建設以近7億元得標，拆掉高樓層重蓋並命名【京城凱悅】。京城凱悅的故事距今已有30年。
30年後的今天，爛尾樓又回來了！
台南的預售案【佳佳園5】臨近交屋，已購戶卻聯繫不上建商三鑫龍開發建設，工地停工、水電沒接，市府證實建商資金周轉困難。台中的【新朗日匯】更複雜，被害人指控負責人倒債前包裝債權折價出貨，128戶信託給銀行的餘屋被聲請拍賣。
民眾最關心的問題：建設公司倒了，剩下的資產怎麼分？本報專訪長期承辦不動產與工程訴訟 — 張奕晨律師。
倒閉不會突然發生：三個前兆
第一，建商開始向民間融資公司借錢。張奕晨律師（不動產律師）說，這是最準的訊號。銀行土建融年利率約3%，融資公司借款動輒月息1分（年利息12%以上），願意背這種資金成本，只有一種解釋。調個土地謄本翻他項權利部，銀行以外的名字一出現，就是證據。
第二，正常銷售管道以外的折價出貨。新朗日匯被指控的手法叫包裝債權：簽借貸契約，約定借6000萬，實拿4000多萬，時間到就換一戶豪宅給你。表面是投資，實質是把房子折價變現；同一批房子又是銀行的擔保品，一屋多賣的劇本早就寫好了。
第三，工地節奏亂掉。包商換手、進度停滯、快完工卻連水電都沒接。臺南【佳佳園5】停工前的樣子，就是教科書。
同業連帶擔保：幾乎沒有擔保
佳佳園5的履約保證機制是同業連帶擔保，市府說建商跳票時，買方可以向擔保公司主張權利。聽起來有救——直到你看見擔保公司的名字。
張奕晨律師（不動產律師）說，這正是同業連帶擔保最被詬病之處：有建商用人頭開好幾家公司互相作保，「保來保去，都是同一掛人」，母公司一倒，擔保公司多半跟著倒。內政部近期已要求擔保建商必須是達一定資本額的上市櫃公司，但已簽約的舊案救不回來。
更關鍵的是第二層誤會：同業連帶擔保保的是把房子蓋完，不是把錢還你。想解約拿回已繳價金？擔保公司沒有這個義務。五種履約保證裡——價金返還保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證、不動產開發信託——真正在建商倒閉時退錢給你的，只有【價金返還保證】：買方繳交的購屋款全數存入銀行的專戶保管，建商在交屋完成後才能領取這筆錢。
信託不等於保險：你不是受益人
很多買方看到已辦理信託就放心了。張奕晨律師（高雄律師）說，這是最貴的誤會。常見做法是建商把土地和起造人名義移轉給受託機構——可能是銀行信託部，也可能搭配建築經理公司——價金進專戶、按進度撥給營造廠。
但契約裡有3件事多數人沒讀到：受益人通常是建商自己，你只是建商的債權人；受託機構多半只負責保管撥款，白紙黑字寫著不保證完工、不保證退錢；而且信託前就設定給銀行的抵押權照樣有效。
「買方以為房子被鎖進保險箱，實際上鑰匙一直在建商手上。」新朗日匯甚至爆出6戶悄悄解除信託、移轉回公司名下。信託不是上鎖，它是一份契約，而契約可以被解除。
剩下的錢先賠給誰？一張表排出順位
| 順位 | 誰 | 法律依據 | 實務上拿得到嗎 |
| 0 | 財團費用與財團債務：破產程序費用、管理人報酬、續行契約的必要支出 | 破產法第95至97條 | 隨時清償，先扣掉 |
| 1 | 該筆土地或房屋的土地增值稅、地價稅、房屋稅，及拍賣應課的營業稅 | 稅捐稽徵法第6條 | 優先於一切債權及抵押權，幾乎必拿 |
| 2 | 勞工積欠工資（未滿6個月部分）、退休金、資遣費 | 勞基法第28條 | 與第一順位抵押權同順位，按債權比例受償 |
| 2 | 抵押權人：銀行土建融、民間融資，及依民法第513條完成登記的承攬人抵押權 | 破產法第108條別除權 | 就擔保物直接取償，不進破產程序 |
| 3 | 其他各項稅捐 | 稅捐稽徵法第6條第1項 | 優先於普通債權 |
| 4 | 普通債權：預售屋買方的價金返還與違約金請求權、未設定抵押的工程款、材料商貨款、年終與績效獎金 | 破產法第98條 | 按比例分配，實務上常見一成以下 |
| 5 | 罰金、罰鍰、追徵金 | 破產法第103條 | 不得為破產債權，一毛都分不到 |
| 6 | 股東剩餘財產分配 | 公司法 | 幾乎不會有 |
這張表有三個地方，跟直覺完全相反。
國家的罰單連進場資格都沒有，但土增稅、地價稅、房屋稅連銀行抵押權都要讓路。
員工拿得到的不含獎金。法律只保積欠工資（6個月內）、退休金、資遣費，年終與績效獎金是普通債權，跟材料商排同一排。好消息是勞工可先向勞保局申請墊償基金，不必等分配。
包商的保障，開工前就決定了。法律允許承攬人就工程款對蓋的房子登記抵押權，開工前就能辦。多數包商怕得罪業主沒去辦，等建商倒了才發現銀行的抵押權早就設定好，順位永遠排在自己前面。
檢察官扣押了，我的執行要停嗎？
建商倒閉常伴隨掏空、詐欺等刑事案件，檢察官會扣押土地和帳戶。很多債權人以為一切都得凍結等刑案結束——其實不必。刑事扣押不妨礙民事的查封拍賣，銀行的抵押權也不會因為法院宣告沒收而消滅。別因為檢察官先出手，就自動棄權。
四件多數人想不到的事
1、公司窮到極點，法院反而不准它破產。當公司的財產連破產程序的費用都付不起，法院會直接駁回破產聲請。越是被掏空到一無所有的建設公司，越進不了破產程序，這時候先做強制執行的人先搶先贏。
2、過戶那一天，是兩個世界的分界線。過了戶的是所有權人，房子跑不掉；沒過戶的，繳的每一塊錢都只是對建商的債權。如果土地之後被法拍，新屋主跟你的預售契約毫無關係，你已繳的幾百萬對新屋主不生任何效力。
3、建商倒閉前搬走的財產可以追回來，但只有一年。倒閉前夕把資產低價轉給親友、關係人，你可以請法院撤銷、把財產拉回來執行，但從知道那天起只有一年。很多人觀望、等調解、等偵查結果，回頭才發現最有力的武器已經過期。
4、拆自己裝上去的東西，是竊盜。爛尾工地常見包商回現場，把自己施作的門窗、設備拆下來變賣填補損失。但東西一旦裝上房子，所有權就移轉了；拆走的那一刻，拆的是別人的財產，構成竊盜、毀損，闖工地還可能成立刑法侵入住居罪。
「決定你拿回多少的關鍵，是在公司倒閉之前你做出的維權措施。」張奕晨律師表示。
【張奕晨律師】
學歷：
高雄中學
政治大學法律系學士
臺灣大學法律研究所
現職與經歷：
和府法律事務所 — 訴訟律師
三發地產 — 律師
清景麟集團 — 律師
高雄醫學大學附設中和紀念醫院 — 律師
矯正署高雄監獄 — 外聘講師
【破產與工程款爭議推薦 — 張奕晨律師】
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